从一家区域型开发商进入天下性房企的“第一梯队” ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口地产（00960.HK ，，， ，， ， ，下称“韦德网站官方入口”）走过了20年。。。。。。。。
韦德网站官方入口地产宣布的2013年半年报显示 ，，， ，， ， ，2013年上半年度 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口条约销售额达人民币223.9亿元 ，，， ，， ， ，同比增添28.2% ，，， ，， ， ，条约销售额达玉成年460亿元目的的近50% ，，， ，， ， ，凌驾历年水平。。。。。。。。
20年精耕20城
20年前 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口起身于重庆房地产市场的起步之初；；；；；20年后 ，，， ，， ， ，其已生长为房地产行业的龙头企业之一。。。。。。。。
“自1993年创业以来 ，，， ，， ， ，20年我们从始至终都朝着既有的坚定战略目的前进。。。。。。。。”在韦德网站官方入口内部治理层看来 ，，， ，， ， ，战略执行力、强盛的运营系统、价值与文化 ，，， ，， ， ，这三大概害组成了韦德网站官方入口的焦点竞争力。。。。。。。。
自2009年上市以来 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口年销售额一直攀升：2009年条约销售额同比增添79.8% ，，， ，， ， ，达人民币183.6亿元；；；；；2010年整年 ，，， ，， ， ，累计销售金额跃升至333.2亿 ，，， ，， ， ，同比增添81% ，，， ，， ， ，凌驾248亿年度目的34.4%；；；；；2011年实现签约销售收入382.65亿 ，，， ，， ， ，同比增添14.8%；；；；；2012年的增添幅度只管不大 ，，， ，， ， ，但年销售金额达人民币401.3亿元 ，，， ，， ， ，首次凌驾400亿大关。。。。。。。。
“2012年起 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口迈入天下生长第二阶段。。。。。。。。”韦德网站官方入口治理层以为 ，，， ，， ， ，这意味着 ，，， ，， ， ，在地产开发领域 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口将加密天下结构 ，，， ，， ， ，进军包括华南在内的具有丰富市场时机的区域；；；；；产品上将越发聚焦于精品产品线的复制立异 ，，， ，， ， ，以提升运营效率；；；；；同时用10~15年的时间 ，，， ，， ， ，稳步增持商业 ，，， ，， ， ，使得租金收入成为继地产开发之后的又一利润支柱；；；；；在物业治理方面 ，，， ，， ， ，鼎力大举生长多元化的增值服务 ，，， ，， ， ，在担负地产品牌价值维护者的同时 ，，， ，， ， ，深度挖掘社区商务和消耗升级的价值增添点。。。。。。。。
在这样的战略导向之下 ，，， ，， ， ，阻止2012年底 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口已将国界扩大至天下20个主要都会 ，，， ，， ， ，拥有凌驾1万名员工 ，，， ，， ， ，市值达650亿港元 ，，， ，， ， ，年纳税额56亿元人民币。。。。。。。。
地产开发方面 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口已累计开发101个项目 ，，， ，， ， ，合计约1516万平方米的修建面积。。。。。。。。而其土地储备达4100万平方米 ，，， ，， ， ，足够未来6~7年开发所需。。。。。。。。
战略性蓄力
在2009年及2010年两年的快速增添之后 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口的销售额增幅自2011年最先放缓 ，，， ，， ， ，这一迹象在2012年越发明显。。。。。。。。
韦德网站官方入口2012年业绩报告显示 ，，， ，， ， ，阻止2012年12月末 ，，， ，， ， ，集团累计实现销售金额人民币401.3亿元 ，，， ，， ， ，只管准期告竣集团390亿年度销售目的 ，，， ，， ， ，但同比涨幅仅为4.9%。。。。。。。。
尤其在2013年的上半年 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口在天下房企销售金额和销售面积的排名中下滑至11位 ，，， ，， ， ，跌出了前十。。。。。。。。在房企业绩普遍膨胀的2012年底和2013年 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口却意外地跌出了前十 ，，， ，， ， ，外界对其的评价是“略显疲态”。。。。。。。。
韦德网站官方入口执行董事秦力洪对此称 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口始终坚持“有质量的增添、有回款的销售”。。。。。。。。“在纯粹的规模唬唬唬唬化增添与有质量的增添之间 ，，， ，， ， ，我们选择后者。。。。。。。。”他体现 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口的战略并不是为了给资源市场弄一个漂亮的曲线 ，，， ，， ， ，而是依据对时势的掌握来做安排。。。。。。。。
借助相助开发与郊区大盘等扩张方法 ，，， ，， ， ，许多房企在韦德网站官方入口慢下来的时间反而实现了规模的快速提升和增添。。。。。。。。“但这样的扩张模式并不适合韦德网站官方入口 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口不属于人多、钱不敷 ，，， ，， ， ，但又希望快速做大规模的公司。。。。。。。。”
秦力洪以为 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口的生长思绪很是精练清晰：先产品扩张 ，，， ，， ， ，后区域扩张；；；；；以战略做先导、治理做基石、坚持高周转 ，，， ，， ， ，依附过硬的产品力和快速的市场应变力 ，，， ，， ， ，进一步提升抵御市场危害的能力。。。。。。。。
甚至 ，，， ，， ， ，“先做长 ，，， ，， ， ，再做强、做大”已成为全公司的共识。。。。。。。。
关于韦德网站官方入口生长历程中销售额的同比增速趋缓这个阶段性“V形”走势 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口掌门人吴亚军也在内部交流时坦承：“若要我站在两三年后的时点上来评价 ，，， ，， ， ，这是一个漂亮的‘空中转体720度 ，，， ，， ， ，再加直体前滚翻’的高台跳水（只是入水时水花有点大）。。。。。。。。但韦德网站官方入口高管团队坚持战略导向 ，，， ，， ， ，在要害时刻‘做了艰难但准确的决议’。。。。。。。。”
战略刷新
也许正是由于业绩增速短暂放缓的这段履历 ，，， ，， ， ，让韦德网站官方入口在高速前行历程中有了喘气之机 ，，， ，， ， ，可以冷静下来谋划下一步的生长。。。。。。。。
“韦德网站官方入口现阶段的战略选择是：‘扩纵深、近城区、控规模、持商业’。。。。。。。。”秦力洪称 ，，， ，， ， ，这意味着暂时会离别规模高速增添时代 ，，， ，， ， ，转为精耕细作的香港房企模式。。。。。。。。
“我们一直强调韦德网站官方入口聚焦于一二线都会 ，，， ，， ， ，这是过往几年我们一直在做的 ，，， ，， ， ，这一点偕行也已经熟悉到了 ，，， ，， ， ，以是现在一二线都会竞争较量强烈。。。。。。。。”关于“扩纵深” ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口地产CEO、执行董事邵明晓在今年中期业绩宣布会上解读称 ，，， ，， ， ，从2011年之后 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口内部把一二线都会做得越发聚焦 ，，， ，， ， ，在同样的规模下 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口进入都会的数目是偏少的 ，，， ，， ， ，“这也使我们意识到需要加大纵深 ，，， ，， ， ，我们未来的选择都会规模就是24个年销售额凌驾400亿的都会”。。。。。。。。
邵明晓在业绩会上先容称 ，，， ，， ， ，从2012年3月份最先 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口捉住市场的低点 ，，， ，， ， ，共计买了17个项目 ，，， ，， ， ，妄想修建面积总计891万平方米 ，，， ，， ， ，2013年上半年 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口又购进了10个项目 ，，， ，， ， ，约350万平方米。。。。。。。。这些土地均聚焦在韦德网站官方入口的目的都会 ，，， ，， ， ，并且大部分是靠近都会焦点的。。。。。。。。一年多的时间里 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口已按既定妄想完成了厦门、泉州、大连、苏州、长沙和昆明等新进都会的结构。。。。。。。。
“2010年我们抓紧卖完了郊区大盘中的低密度房源 ，，， ，， ， ，由于工期缘故原由 ，，， ，， ， ，待郊区高层大宗推出时 ，，， ，， ， ，已遇上市场变冷了。。。。。。。。我们手里的货值郊区高层占30% ，，， ，， ， ，郊区低密占35% ，，， ，， ， ，近城区的刚需只占35%左右。。。。。。。。”在前述文章中 ，，， ，， ， ，吴亚军提到 ，，， ，， ， ，在时势逆转时 ，，， ，， ， ，这样的产品结构比例客观上造成了去化难题 ，，， ，， ， ，“我们必需一边咬牙去化这些热火时的‘香饽饽’而此时的‘硬窝头’ ，，， ，， ， ，还要拓宽新都会的结构 ，，， ，， ， ，买新地开新盘和完成商业的结构。。。。。。。。”
于是 ，，， ，， ， ，“近城区”成为韦德网站官方入口战略深入主要的选择。。。。。。。。
“早期的时间韦德网站官方入口做了许多郊区的低密度楼盘 ，，， ，， ， ，市场上客户的结构爆发转变以后 ，，， ，， ， ，我们更多关注要在靠近市中心地区拿地 ，，， ，， ， ，纷歧定最焦点 ，，， ，， ， ，但一定是近城区。。。。。。。。”邵明晓体现 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口在去年和今年上半年拿的土地已经实现了这样一个目的 ，，， ，， ， ，“今年下半年我们在土地市场上就可以很从容了 ，，， ，， ， ，这一轮土地换仓很是乐成”。。。。。。。。
为了提高周转率 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口还提出了关于项目规模的控制。。。。。。。。
“韦德网站官方入口未来拿地拿项目主要会从‘控规模’这个角度思量 ，，， ，， ， ，凭证都会规模和位置的差别 ，，， ，， ， ，约莫要控制在15万到50万平方米这样的规模 ，，， ，， ， ，以提高投资的周转效率。。。。。。。。”邵明晓称。。。。。。。。
加码商业
韦德网站官方入口旗下的第一家购物中心早在2003年就已于重庆开业 ，，， ，， ， ，现在已成为“最赚钱的购物中心之一”。。。。。。。。
“其时做这个项目的思量是积累一些履历 ，，， ，， ， ，留一个团队 ，，， ，， ， ，边走边看。。。。。。。。”据邵明晓先容 ，，， ，， ， ，自2011年最先 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口提出要把持商业作为一个战略 ，，， ，， ， ，并最先一连将每年销售回款的10%以内投入到商业地产 ，，， ，， ， ，预计用15年左右将商业利润在集团占比从不到5%提升到20%左右。。。。。。。。韦德网站官方入口的销售回款率优于行业平均水平10%以上 ，，， ，， ， ，而销售回款的10%恰恰是韦德网站官方入口每年投入商业地产的上限。。。。。。。。因此 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口依赖优于行业的回款治理 ，，， ，， ， ，对冲了商业投入的现金压力。。。。。。。。
与开发住宅相似的路径是 ，，， ，， ， ，重庆大本营仍是韦德网站官方入口起步时期磨炼商业地产的主要战场。。。。。。。。
结构商业地产十年以来 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口旗下已有10个项目开业 ，，， ，， ， ，其中8个位于重庆。。。。。。。。2009年以前 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口的租金收入所有来自重庆 ，，， ，， ， ，到2012年 ，，， ，， ， ，重庆区域的租金仍然占到租金收入的90%。。。。。。。。在韦德网站官方入口已经开业的商业项目中 ，，， ，， ， ，重庆商业项目险些处于满租的状态。。。。。。。。
韦德网站官方入口2012年年报显示 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口的持有型物业已扩张到9个都会 ，，， ，， ， ，除重庆之外 ，，， ，， ， ，还包括成都、北京、上海、杭州、青岛、无锡、西安、常州。。。。。。。。
在邵明晓看来 ，，， ，， ， ，韦德网站官方入口有意在控制商业地产的扩张速率。。。。。。。。“我们希望或许每年开1~2个购物中心 ，，， ，， ， ，做一个成一个 ，，， ，， ， ，而不是大规模一拥而上。。。。。。。。”他体现 ，，， ，， ， ，思量到商业地产一定会遭遇到强烈竞争 ，，， ，， ， ，未来开业阛阓的妄想是今年年底成都北城天街 ，，， ，， ， ，明年北京长楹天街 ，，， ，， ， ，烟台、杭州、重庆等则要比及2015年之后。。。。。。。。
在韦德网站官方入口创业20年之际 ，，， ，， ， ，吴亚军给全体员工的一封亲笔信中提到：“今天 ，，， ，， ， ，我们一方面坚持战略导向、目的导向和系统化 ，，， ，， ， ，更为清晰 ，，， ，， ， ，更有用率 ，，， ，， ， ，但我们仍不忘初志 ，，， ，， ， ，坚持机构化 ，，， ，， ， ，坚持‘追求卓越 ，，， ，， ， ，以人为本 ，，， ，， ， ，信任与共赢 ，，， ，， ， ，研究精神 ，，， ，， ， ，企业家精神’的焦点价值观 ，，， ，， ， ，既论是非 ，，， ，， ， ，也论成败。。。。。。。。”